Com a redução das linhas tradicionais de crédito bancário, muitos incorporadores têm recorrido à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) como uma alternativa para financiar seus projetos. Uma parte crítica desse processo é a constituição de garantias, que oferecem segurança aos investidores frente aos riscos de execução da obra. As garantias mais utilizadas incluem:
Alienação fiduciária: O incorporador transfere a propriedade do terreno ou do empreendimento à securitizadora até o pagamento total da dívida, garantindo ao investidor um direito real sobre o imóvel.
Alienação fiduciária das cotas da SPE: Caso o empreendimento seja estruturado por meio de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), as cotas dessa sociedade podem ser dadas em garantia. Assim, o terreno e o empreendimento, que estão sob controle da SPE, ficam vinculados ao pagamento do CRI, aumentando a segurança do investidor.
Cessão fiduciária de recebíveis: O incorporador cede os direitos sobre os fluxos futuros de caixa, como os pagamentos feitos pelos compradores das unidades, garantindo que esses valores sejam direcionados ao pagamento dos investidores do CRI depois que o empreendimento estiver construído.
Patrimônio de afetação: O projeto pode ser segregado do restante do patrimônio da incorporadora, criando uma proteção jurídica que assegura que o empreendimento financiado com CRI não será afetado por eventuais passivos de outras operações da empresa.
Fiança e garantias pessoais: Sócios da incorporadora podem ser solicitados a prestar fiança, garantindo pessoalmente o cumprimento das obrigações do CRI.
Essas garantias são fundamentais para mitigar riscos e atrair investidores ao mercado de capitais, que vem se consolidando como uma importante fonte de financiamento para o setor imobiliário no Brasil.
