A imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas é, há muito, objeto de acalorada controvérsia entre os contribuintes e os fiscos municipais. O tema ganhou ainda maior relevância com a Emenda Constitucional 132/2023, que fomentou a criação de holdings patrimoniais e planejamentos sucessórios, em razão das alterações trazidas ao ITCMD (Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Embora o inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal tenha assegurado a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens imóveis ou direitos reais sobre imóveis que forem incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, os municípios historicamente criaram barreiras para a fruição desse benefício, ensejando duas importantes discussões que desaguaram no STF sob o rito da repercussão geral: os Temas 796 (RE 796.376/SC) e 1.348 (RE 1.495.108/SP).
Julgado em 2020, no Tema 796 o STF concluiu que o ITBI “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Na situação analisada, os sócios transferiram imóveis de valor significativo à pessoa jurídica, mas destinaram apenas uma fração ínfima desse valor à conta de capital social, registrando a expressiva diferença em conta reserva de capital (ágio na emissão das cotas).
Entendeu o STF, a partir da interpretação do citado dispositivo constitucional, que a imunidade ao ITBI, embora incondicionada em relação à “realização do capital”, protege apenas o montante formalmente destinado à sua constituição. Por isso, a parcela remanescente aportada como reserva não equivale a capital social subscrito e integralizado, estando sujeita à regular incidência do ITBI.
Apesar do claro e bem delimitado objeto do Tema 796, inúmeros municípios passaram a interpretar essa decisão do STF de forma distorcida, para exigir o pagamento do ITBI sobre a diferença entre o valor declarado pelos contribuintes nas transferências e o valor venal (ou de referência de mercado) arbitrado de forma unilateral pelos fiscos municipais, mesmo quando o imóvel foi integralmente contabilizado à conta de capital social.
Lamentavelmente, despontaram julgados de diversos Tribunais estaduais acolhendo esse equivocado entendimento, e o ITBI teve a sua imunidade afastada sobre o montante “excedente à realização do capital”, assim entendido como a diferença entre o valor declarado para a integralização e o valor venal apurado pelo fisco municipal. É o caso do recente acórdão proferido pelo TJ/ES na Apelação Cível nº 5001983-47.2024.8.0021, julgada em 30/10/2025[1].
Por outro lado, no Tema 1348, o STF se debruçou sobre outra questão conflituosa: o direito à imunidade do ITBI quando a transferência dos imóveis em realização do capital é feita à pessoa jurídica com atividade estritamente imobiliária, a exemplo das holdings patrimoniais cuja receita preponderante decorre da locação e/ou compra e venda de imóveis. Os municípios se valem da ressalva do art. 156, § 2º, I, da CF para sustentar que o caráter imobiliário da adquirente revoga a imunidade na integralização.
O STF concluiu, em 19/10/26, o julgamento do Tema 1348 e formou maioria para decidir, com base no racional adotado no Tema 796, que a imunidade é incondicionada em relação à realização pura e simples do capital social, de modo que a ressalva ligada à “atividade preponderante” se aplica apenas às operações em que a aquisição dos imóveis advém de fusões, cisões e incorporações. Assim, o perfil imobiliário da pessoa jurídica adquirente não impede o reconhecimento da imunidade.
A despeito dessas vitórias dos contribuintes e de o STF ter retomado os fundamentos adotados no Tema 796 para também decidir o Tema 1348, a grave problemática da interpretação e aplicação equivocadas do Tema 796 não foi, ao final, analisada e esclarecida. Permanece sem solução a distorção praticada pelos municípios, que continuarão a exigir dos contribuintes o ITBI sobre a diferença entre o valor de declaração e o valor venal dos imóveis e/ou direitos reais.
Assim, embora o art. 23 da Lei nº 9.249/1995 assegure à pessoa física o direito de transferir bens imóveis para a pessoa jurídica pelo valor histórico de custo constante de sua Declaração de Imposto de Renda, visando à neutralidade fiscal e postergação legítima do ganho de capital na pessoa física, essa prerrogativa continuará ameaçada pelos municípios, por meio da exigência do ITBI sobre a inexistente “diferença tributável” entre o valor venal e o valor de custo atribuído à realização do capital social.
Exemplifica-se: se um imóvel declarado no Imposto de Renda por R$ 500.000,00 é integralizado na holding e o capital social é aumentado exatamente em R$ 500.000,00, a operação é integral. Mas se o município apura que o valor venal desse imóvel é de R$ 1.000.000,00, ele exige do contribuinte o ITBI sobre a diferença de R$ 500.000,00, sob a falsa premissa de que o Tema 796 autorizaria a cobrança sobre esse excedente.
A distorção operada pelos municípios, valendo-se da interpretação descontextualizada do Tema 796 para fundamentar autuações arbitrárias, provoca um cenário de grave insegurança jurídica e violação à jurisprudência do STF. Por isso, é imperioso que o STF se pronuncie especificamente sobre essa controvérsia, ainda que pela afetação de nova tese de repercussão geral, para respaldar o direito constitucional dos contribuintes de organizarem e planejarem seus negócios ou sua sucessão hereditária sem o ônus do ITBI.
[1] Trecho da decisão: A imunidade tributária do ITBI na integralização de capital social incide apenas sobre o valor do bem efetivamente destinado à integralização, não alcançando valores que excedam o capital subscrito, conforme entendimento firmado pelo STF no Tema 796 da Repercussão Geral. O artigo 156, § 2º, I, da CF/88, ao dispor sobre a imunidade do ITBI< estabelece que a não incidência ocorre apenas na transmissão de bens ou direitos para integralização de capital social, sendo incondicionada, sem necessidade de verificação da atividade preponderante da empresa. (…) No caso concreto, o valor declarado pela impetrante para integralização (R$ 250.000,00) foi significativamente inferior ao valor venal apurado pelo fisco municipal (R$ 8.000.000,00), justificando a incidência do ITBI sobre o montante excedente à integralização de capital. (…) A diferença entre o valor da integralização declarado pelo contribuinte e o valor venal do imóvel está sujeita à incidência do ITBI.
