O Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) publicou, em 28 de julho de 2026, o Provimento nº 246 (“Provimento”), para consolidar o entendimento de que a alienação fiduciária de imóvel pode ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, ainda que a operação seja celebrada por pessoas que não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (“SFI”) ou o Sistema Financeiro da Habitação (“SFH”).
Em 2024, a matéria passou por relevante discussão administrativa e judicial após a edição dos Provimentos CNJ nºs 172/2024, 175/2024 e 177/2024, que adotaram interpretação mais restritiva do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 e limitaram a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública a determinados agentes e operações, notadamente no âmbito do SFI, do SFH e de setores regulados. Essa orientação gerou insegurança para operações que, na prática de mercado, já vinham utilizando instrumentos particulares para constituição de alienação fiduciária imobiliária fora desses sistemas. Posteriormente, a aplicação dessa interpretação restritiva foi suspensa no âmbito do CNJ, afastando-se, ao menos provisoriamente, a exigência de escritura pública para tais operações.
O novo Provimento alinha a regulamentação administrativa ao entendimento já firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) nos Mandados de Segurança nº 39.805/DF e nº 39.930/DF, ambos de relatoria do Ministro Gilmar Mendes. Segundo esse entendimento, o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 deve ser interpretado em conjunto com o artigo 22, §1º, da mesma lei, permitindo que a alienação fiduciária imobiliária seja formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública independentemente de a operação estar ou não vinculada ao SFI ou ao SFH.
Para refletir esse entendimento, o Provimento alterou a redação do artigo 440-AO do “Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial” (instituído pelo Provimento CNJ nº 149/2023). O novo texto esclarece também que essa faculdade se estende às pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não nos sistemas financeiro e de mercado de capitais, ressalvadas as hipóteses em que a legislação federal exigir expressamente a escritura pública.
O Provimento produz impactos relevantes para operações imobiliárias, operações de crédito e estruturas de garantia, especialmente porque:
- reconhece expressamente que a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública não está restrita a instituições integrantes do SFI ou do SFH;
- consolida a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas utilizarem instrumento particular com efeitos de escritura pública para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses em que a legislação federal exigir expressamente escritura pública;
- os Oficiais de Registro de Imóveis não poderão recusar a recepção, qualificação ou registro do título sob o fundamento exclusivo de as partes não integrarem o SFI, o SFH ou não estarem sujeitas a regulação específica;
- o registro do instrumento particular continuará sujeito à verificação dos requisitos legais formais e materiais do título, nos termos da legislação aplicável;
- os instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos CNJ nº 172/2024, 175/2024 e 177/2024 são expressamente reconhecidos como regulares e válidos, desde que observados os requisitos previstos na legislação aplicável; e
- tende a reduzir custos de transação, simplificar a formalização das garantias e conferir maior segurança jurídica e isonomia entre os agentes financeiros e demais participantes do mercado.
O Provimento entrou em vigor na data de sua publicação, revogando as disposições em contrário.
